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代建,与其说是赚钱的业务,不如说是避险的工具

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发表于 2019-10-15 19:59:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
  前言
  2018年以来,绿城中国代建项目取得的合同销售面积逐步超过投资项目合同销售面积,成为中国最大的代建企业。在此之前,也有越来越多的房企开始提出轻资产模式,这一模式受到了越来越多房企的青睐。
  到底什么轻资产模式?本文将重点研究轻资产模式中的商业代建模式,并主要解决以下几个问题:
  1、 什么是轻资产模式?
  2、 为什么商业代建会受到越来越多房企的青睐?
  3、 经过几年的发展,商业代建目前的现状如何?
  4、 商业代建模式中,企业的核心竞争力是什么?
  5、 商业代建模式未来的机会在哪?
  一、轻资产模式VS重资产模式
  1、轻资产模式在房地产行业广泛应用
  轻资产模式最早是由麦肯锡咨询公司在给上海光明乳业(600597)公司做战略规划的时候提出的。那么,何为“轻资产”呢?“轻资产”是相对“重资产”而言的,通常在组建一个公司或实施一个投资项目的时候,厂房、设备、原材料等生产工具样样俱全,必须要投入很多的启动资金,这就属于“重资产”。而所谓的“轻资产”则偏向于无形资产,其中就包括:企业的经验、规范流程管理、治理制度、各方面的资源(物力资源、人力资源、客户资源)、企业品牌等的应用。最经常用来说明“轻重资产模式”经营的例子就是淘宝和京东的经营模式了,其中淘宝属于“轻资产模式”,主要充当平台功能,所有的商品都来自平台上的商家,而非自营,赚取的是平台的服务费,抽取佣金。而京东除了充当平台之外,更拥有自营商品和京东物流,赚取的不仅仅是平台的服务费,还包括商品的差价和快递费等等,因此相对于淘宝来说,京东的属于重资产模式。对比发现,虽然京东的盈利渠道更广,但缺点也显而易见,自己囤商品不仅需要较多的成本,还要租赁仓库,需要更多的人力,其投资力度可见一斑,承担的风险也更大。
  因此,可以说,轻资产的核心并不是实实在在的东西,而是一些看上去“虚”的东西。而这些“虚”资产占用资金少,显得轻便、灵活,这就是轻资产模式的优势。

  轻资产模式在地产领域也有广泛应用。
  根据不同的项目主体大体上可以概括为两类:一类是运营类的轻资产模式,主要是持有类项目的运营,例如商办类项目运营和产业类项目运营;另一类是开发类的轻资产模式,根据资产的轻重程度可以分为商业代建和小股操盘模式。
  在国内,几乎没有完全轻资产的房企,主要以轻重并举的方式推动,轻重模式体现在项目层面上。
  运营类轻资产模式比较典型的企业有万达商业、大悦城(000031)等企业,开发类有绿城中国、建业地产等企业。当然万达和大悦城等运营类轻资产模式的典型企业在开发阶段有时候也会参与。
  两种类型的轻资产模式中,运营类模式是在商办类项目招商运营管理阶段,轻资产运营公司在没有项目股权的前提下,为委托方的项目提供贴标、招商、物业管理、活动筹划等服务,最终赚取品牌服务费、租金抽成等收入,服务费和抽成比例由运营公司和委托方共同商议。
  开发类模式顾名思义是在开发阶段,开发商在无股权或者小股权的前提下,为委托方提供贴标、项目的开发、销售甚至包括后期的物业管理等服务,最终收入为服务费,具体金额会跟项目销售额挂钩,例如绿城管理的收入大概为总销售额的5%。
  在地产行业轻资产模式细分起来多样,其中商业代建模式作为开发类轻资产模式的重要组成部分,被越来越多的开发商用来提升规模,扩大市占率等。本文将重点对开发类商业代建模式进行研究(以下未做特殊说明的“代建”均为“商业代建”)。
  2、2014年轻资产模式被提升到战略层面
  我们认为,商业代建模式其实是在企业对行业未来发展误判的情况下兴起的。为什么这么说呢?
  上文交代的很清楚,轻资产的优势在于投入低,风险低。
  但劣势也很明显,这种模式下,房企只能充当服务方,赚取的是服务费,是一种劳动所得。相比于重资产,享受不到资产增值的收益,但同时也不会承担资产贬值的风险。
  因此对于地产企业来说,轻资产模式在什么时候应用收益最大?当然是市场无上涨空间,资产价格稳定或者调整的情况下收益最大。
  而这一年恰恰是行业低谷期2014年,代建作为轻资产模式中的重要组成部分,正式被提升到战略层面。
  纵观我国地产领域轻资产模式的发展历史,真正成型成势的时间不超过五年。
  早在2014年左右,万达作为中国不动产企业的龙头,率先提出通过轻资产模式,并于2016年开业的50个万达广场中超过20个轻资产项目;
  绿城早在2005年以政府代建的模式首次进入代建领域,2010年9月,绿城组建国内首家以“政府代建、商业代建、资本代建”为核心模式的专业房产开发管理公司,即“绿城房产建设管理有限公司”,并于2016年首次在年报中披露代建项目的销售情况,而根据项目建设周期推算,大多是在2014年至2015年获取的项目。
  万达和绿城作为我国地产行业轻资产模式的先行者,从两家企业的发展来看,我们可以看出,房地产领域真正开始应用轻资产模式,并把轻资产模式上升到战略高度的时间是在2014年前后。虽然在此之前有所提及或参与,但企业的态度更多的是赚取额外收益,并没有把它上升到战略的高度。
  再结合2014年,行业被普遍认为“房地产的黄金时代已经过去,白银时代到来”,也就是前文提到的轻资产模式收益最大的时候。
  在这种背景下,轻资产模式应势而起,正式被房企提升到战略层面。而这种判断被无情的“打脸”,紧接着,2015年下半年,一二线城市房地产市场率先崛起,短短一年内,不动产资产价格几乎翻番。
  反观这段时间的万达和绿城错失良机,规模和利润停滞不前,甚至出现下降。因此我们认为轻资产模式是在企业对行业未来发展误判下的产物。若万达和绿城未卜先知,地产行业在2015年将迎来上升周期,相信他们肯定不会花费大量精力寻求轻资产转型。
  在企业的误判下,轻资产模式被房企提升到战略高度。
  然而开启轻资产转型的企业为什么会发展放缓?这要从轻资产模式的特点说起。

  二、伪轻资产模式大行其道
  真轻资产模式难成规模
  通过研究地产行业轻资产模式的发展历史,我们认为2014年前后,轻资产模式提升到企业战略层面。经过将近5年的发展,目前的发展现状可以用一句话概括,“伪轻资产模式大行其道,真轻资产模式难成规模”。
  1、伪轻资产模式大行其道
  将一个轻资产模式运作的项目拆分来看,主要需要四个参与主体,分别为投资商、开发商、运营商和服务商。
  作为商业代建企业,主要以开发为核心能力赚取利润,同时依靠品牌和溢价赚取额外收益,此外,还可以通过自身的品牌影响力链接投资商、运营商和服务商,通过轻资产的模式形成企业自己的生态圈。
  但是现实是代建企业大多通过收购或者组建非开发商职责的公司,除了赚取开发阶段的服务费和品牌溢价等收入外,还通过其他产业链方面赚取收入。
  虽然看似企业的收入渠道拓宽了,收入规模也更大了,但是实则这种模式已经开始偏离轻资产模式了。
  通过收购和入股的方式,自身的资产也更重了,承担的风险也就相应增加。我们称这种模式为“伪轻资产”模式。
  而目前市场上的轻资产代建企业大多是伪轻资产的模式,例如,金地代建,在投资端,金地旗下的稳盛投资、稳盈财富及金诚信(603979)小贷等金融平台可为项目公司提供前端资金渠道解决方案,在这个过程中,金地是在把项目的风险与旗下的金融平台捆绑在一起。
  还如建业集团,2019年,建业集团为布局轻资产大手笔收购装配式建筑公司,以16.5亿元收购天津中民筑友,在产业链的布局上,实则加重了企业资产。即使公司走轻资产模式,也难改负债率居高不下的窘境。
  这类轻资产模式,通过产业链的完善,为委托方提供更多的服务,赚取更加多元化的利润。但是其实也加重了自身资产,承担了更多风险。能够通过自身品牌链接产业链,形成生态圈的企业才真正具备完全轻资产的能力。
  2、真轻资产模式难成规模
  行业中,真正能算得上的真轻资产模式运作的企业要数绿城了。然而即使绿城作为代建领域的“老大”,他的日子真的好过吗?
  从销售规模上看,2016年至2018年,投资项目合约销售额和加上代建项目总合约销售额年化复合增长率分别为2.8%和17.2%,主要依赖代建项目提升规模。
  反观万科、碧桂园,均实现近翻倍的增长,连一向稳健的中海也走在绿城的前面。自从中交入股绿城之后,其负债率和融资成本均降至行业较低水平,新董事会成员加入,公司历史遗留问题基本已经肃清,然而公司规模仍停滞不前,其中,代建是一个很重要的原因。

  (1)代建限制自身实际规模发展
  对于代建企业来说,其核心竞争力在于品牌,能够实现产品溢价,能够实现代建方和委托方共赢。因此,代建企业非常重视或者说爱惜企业的品牌,尤其对于贴牌的项目。为了确保每一个项目都能成功,代建方的相关技术人员必须要亲力亲为,严把产品关、质量关。因此,在开发销售的流程上面,商业代建并贴标的项目与自己投资的项目唯一区别在于,谁拥有项目的所有权,谁承担主要的经营风险,而在其他的开发流程方面基本完全一样。也就是说,商业代建项目的完工等同于做完自己投资的项目,唯一的区别在于商业代建不占用公司的资金,实现零风险的扩张。但是问题在于,人钱地是构成房企的三要素,当代建占用大量人力的时候,即使资金和土地资源充足的情况下,自然也会影响自己投资项目的扩张速度。此外,当代建项目规模越来越大时,势必会增加企业的管理难度。正如绿城一样,公司投资的项目和代建项目不能放开手去干,一方面要顾忌代建项目的人力,例如绿城代建只接自己深耕区域内的项目,因为代建也需要专业化的团队,为单个代建项目组建团队得不偿失。另一方面又需担心投资项目的投资风险。因此我们看到,虽然代建规模取得适当的增长,但公司自己投资的项目规模在行业大增长的情况下仍停滞不前,而是将更多的人力和精力投入到代建领域。

  (2)限价政策阻碍代建模式的发展
  本轮调控政策以来,多地开启新房销售限价的政策,尤其是一些热点的城市。对于代建模式来说,其核心竞争力是可以做溢价。在地价高企,房企利润空间被严重压缩的情况下,没有溢价的代建难以为继。因为在这过程中,代建企业的品牌能力即使能让企业跑量,但在利润空间本不充足的前提下抽取代建分成,是很难实现的。因此在限价政策的背景下,代建模式的优势并不明显,核心竞争力很难发挥。虽然企业可以选择进入不限价的城市,但是限价不得不说是阻碍代建模式发展的一个重要因素。需要企业进入城市更加谨慎,发展潜力大的城市范围进一步缩小,还要担心未来潜在的政策风险。此外,虽然根据亿翰的观点,限价有可能成为首批被放开的调控政策,但由于本轮政策调控的稳定性以及目前市场的平稳性,短期内,多数城市调控难放开。因此,我们认为限价政策或将一段时间内存在并阻碍代建模式的发展。
  (3)代建模式潜在风险不可小觑
  都说代建模式的优势是风险小,但是这仅仅停留在资金层面、现金流层面,更多的是指经营层面风险小,而其蕴藏的非经营风险不可小觑。
  与传统的地产开发销售不同的是,代建模式的企业更多的是充当乙方,是一种B2B的经营模式,而且涉及的金额都是以“亿”计。
  而传统的B2C模式的客户是购房者,群体足够分散,单价多以“百万”计。相比于B2B模式,它的风险被分散,化整为零。
  这种风险分散的好处在于对非经营风险的分散,例如,道德风险。
  当代建企业最高管理者出现道德问题,受到社会舆论的公开抵制,这种情况下对于委托方来说,由于未来潜在的不确定性风险,并涉及巨额资金,而不会选择出现道德问题的代建企业。
  而对于B2C的模式来说,消费者群体广泛,只要你的产品足够好,价格有优势,那么销售问题也不会太大。
  当代建企业面临这类风险的时候,不单是靠卖项目回笼现金流这么简单,更何况,代建企业也无项目可卖。
  三、合理运用代建模式可以带来先发优势
  综上所述,代建模式存在几个明显的短板。
  一是有形无实,利润率高但实际利润少。代建模式的权益基本为零,即使千亿的销售额,按照绿城的标准,实际入账约为5%为50亿元,其他企业恐怕还做不到这个比例。剔除成本,实际利润恐怕少之又少,很难与通过杠杆扩张的开发模式相比。
  二是增加管理成本,阻碍重资产规模的发展。其中万达和绿城就是最好的例子。
  三是限价政策下优势难发挥。若限价政策长期存在,并往外扩延,企业的代建规模可能会越做越小。
  四是存在较高的非经营性风险。
  结合四大短板和优势,我们发现,与其说代建模式是赚钱的业务,不如说它是避险的工具,避的是市场周期的风险。
  首先,代建模式相对于开发模式来说,真的不赚钱;其次代建模式投资小,可以规避市场风险。
  众所周知,地产行业是一个典型的周期性行业,因此通过准确判断市场周期,并通过重资产和轻资产两种模式相结合的方式可以有效规避周期风险。
  怎么理解这句话?在传统的开发模型中,人、钱、地是房企的三大要素。
  在上行周期中,房企缺钱、缺地、缺人,但一切都可以解决,企业可以通过招聘、融资、加大投资来实现。
  但在下行周期中,企业“人”这一要素将会过剩,这就是每当下行周期都会出现大量房企裁员。
  但如果通过代建模式(或者轻资产模式)来平衡,将有效规避了市场的风险,一是资产价格下跌的风险,二是人才过剩的风险,并为企业带来额外收入。
  在这过程中,也会有效规避掉代建模式的短板,例如花费人力、非经营风险等短板。当上升周期来临的时候,合理平衡好代建模式的规模,企业将占据天时地利人和的先发优势。
  因此,合理平衡轻重资产模式,两条腿走路可以走得更好,走得更远。
  本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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